Intervista Ad Alessandra Marconi

Negli ultimi anni il mercato delle ville di lusso, soprattutto nell’area del Lago di Garda, ha vissuto una trasformazione profonda. Non basta più avere una proprietà bella, con piscina e vista panoramica: oggi il cliente internazionale pretende standard elevatissimi, servizi impeccabili e un’esperienza paragonabile a quella di un hotel cinque stelle.

Abbiamo incontrato Alessandra Marconi, CEO di Domus Management e fondatrice di Domus Rental, oggi parte del gruppo Emma Villas, leader italiano nel vacation rental di ville e dimore di pregio, quotato su Euronext Growth Milan dal 2023.

Alessandra, il mercato delle ville di lusso sta cambiando molto rapidamente. Qual è oggi la direzione più chiara?

La direzione è molto chiara: fare property management oggi non può più prescindere dall’attivazione di un vero programma di facility management. Chi sceglie una villa di lusso non cerca semplicemente una casa bella. Cerca un’esperienza perfetta. È un ospite internazionale, abituato a soggiornare in hotel cinque stelle, a viaggiare molto, a riconoscere immediatamente la qualità di un servizio e soprattutto a pretenderla. Non mi riferisco alle “experience” richieste come — chef privati, concierge, wellness, esperienze selezionate — ma al fatto che la “Casa” e il suo contesto funzionino alla perfezione. La piscina deve essere pulita e riscaldata, il giardino perfettamente mantenuto, gli impianti efficienti, la manutenzione invisibile ma presente. Dietro un soggiorno di alto livello esiste una macchina organizzativa molto complessa.

Il Lago di Garda sta diventando sempre più una destinazione luxury internazionale. Quanto questo ha inciso sull’evoluzione del settore?

Moltissimo. Oggi il Lago di Garda vede un turismo internazionale estremamente evoluto. È un cliente che conosce il lusso, che viaggia tutto l’anno e che sceglie destinazioni in base alla qualità dell’esperienza complessiva. Non è un caso che grandi gruppi alberghieri abbiano investito proprio qui. Penso a realtà come Cape of Senses, Quellenhof Luxury Resort Lazise, Lefay Resort & SPA Lago di Garda. Questi brand scelgono un territorio perché lì esiste già il target corretto. E quando quel target arriva, bisogna offrirgli un prodotto all’altezza delle aspettative.

Quindi oggi una villa deve essere gestita come un hotel?

Assolutamente sì. Affittare una villa oggi significa attivare una struttura organizzativa da hotel management. Bisogna mettere in campo competenze, strumenti gestionali e operativi e una rete di fornitori preparata e pronta a intervenire. Il “fai da te” non è più sostenibile per immobili di questo livello. Domus Management ha costruito negli anni un modello che mette la casa al centro della gestione. In passato l’attenzione del mercato era quasi esclusivamente orientata all’ospite; noi invece abbiamo sviluppato una cultura della gestione dell’immobile a 360 gradi. Prepariamo la proprietà, la manuteniamo, coordiniamo i servizi e integriamo tutta la gestione dell’Ospite attraverso Domus Rental.

Quanto conta oggi l’organizzazione operativa?

È fondamentale. Dietro una villa di lusso deve esserci un presidio costante e una profonda conoscenza di ciò che si aspetta il cliente e dei trend di sviluppo. Significa avere una rete di fornitori che conoscono perfettamente la struttura, tempi di intervento rapidi, controlli continui e team dedicati alla gestione dell’ospite. L’ospite di oggi non cerca semplicemente una vacanza. Cerca un’esperienza personalizzata, fluida, senza attriti.

Quali sono oggi le caratteristiche degli immobili più richiesti?

Il mercato richiede immobili importanti, con spazi ampi e molto ben organizzati e Privacy garantita. Parliamo di ville dove ogni camera è dotata del proprio bagno e di un corretto equilibrio distributivo, con piscina riscaldata, grandi giardini curati, palestra, aree outdoor curate. Molte delle proprietà con cui lavoriamo sono case di famiglia. Immobili che anni fa erano stati acquistati o costruiti per un preciso utilizzo familiare, ma che col tempo hanno perso quella funzione: i figli crescono, cambiano abitudini, le case vengono utilizzate sempre meno. Ed è proprio qui che entra in gioco il nostro lavoro.

In che modo?

Da anni sviluppiamo progetti di consulenza insieme ai proprietari per definire il prodotto corretto per il mercato contemporaneo. Molte volte interveniamo su immobili degli anni ’70 o ’80 che hanno un enorme potenziale ma necessitano di un riposizionamento. Il nostro obiettivo non è solo creare un prodotto turistico di valore, ma valorizzare davvero l’immobile e ridargli una funzione. E c’è un aspetto molto bello: spesso questi progetti riescono anche a riavvicinare le nuove generazioni alla casa di famiglia. Case che magari da piccoli vivevano con i nonni e che oggi tornano a essere luoghi vissuti, con caratteristiche richieste dalle nuove generazioni e al tempo stesso sostenibili economicamente.

State registrando nuove tendenze nel mercato?

Sì, in modo molto evidente. Vediamo una crescita importante di immobili grandi che vengono affidati alla gestione perché troppo poco utilizzati rispetto ai costi che comportano. Ci sono poi molte strutture nate come affittacamere che diventano difficili da gestire quando nella vita si svolgono altre attività professionali. In questi casi interveniamo trasformando l’immobile in una vera villa privata dedicata all’ospitalità esclusiva. Questo cambia completamente il modello gestionale. Chi soggiorna in villa vuole vivere la casa in totale privacy, come se fosse propria. Non vuole percepire la presenza operativa dietro la struttura, pur pretendendo che tutto sia sempre perfetto. Per questo il facility management diventa centrale: il giardiniere, il tecnico della piscina, i manutentori devono intervenire con una discrezione assoluta, spesso senza nemmeno essere visti dall’ospite. È un’organizzazione silenziosa ma estremamente efficiente, che richiede coordinamento, conoscenza della proprietà e personale altamente specializzato. Oppure ci troviamo davanti a proprietà che necessitano di una trasformazione per entrare davvero nel mercato luxury contemporaneo: immobili degli anni ’70 o ’80 con grandi potenzialità e la volontà, da parte dei proprietari, di vederli rinascere. Per tutti questi immobili oggi serve una regia. Ed è esattamente il ruolo che Domus Management ha costruito nel tempo: coordinare, organizzare, valorizzare e trasformare una proprietà in un prodotto capace di stare sul mercato internazionale con standard elevati e continuità gestionale.

Domus Rental oggi è parte del gruppo Emma Villas. Cosa rappresenta questa evoluzione?

Rappresenta un passaggio strategico molto importante. Emma Villas è oggi uno dei principali player italiani nel settore del vacation rental di ville e dimore di pregio, con oltre 600 proprietà gestite in tutta Italia e una forte presenza sul mercato internazionale. La società è quotata su Euronext Growth Milan dal 2023. Entrare in questo ecosistema significa poter unire una gestione territoriale altamente specializzata a una piattaforma commerciale e organizzativa di livello nazionale e internazionale. È una direzione naturale per un mercato che richiede sempre più professionalizzazione, struttura e capacità di gestione evoluta, e internazionalizzazione.

Persone

di Giancarla Gallo

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